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Avocat depuis 40 ans sur la commune de Houilles

Avocat en droit immobilier (78)

Le cabinet FOLLIAS peut vous accompagner dans le suivi de contentieux immobilier tels que :

Contentieux de la propriété

  • Prescription acquisitive
  • Limites séparatives / bornage / mitoyenneté
  • Servitudes
  • Contentieux de voisinage : troubles anormaux du voisinage
  • Contentieux de la copropriété
  • Expulsion des occupants sans droit ni titre

Gestion locative

  • Rédaction de baux d'habitation / baux commerciaux
  • Contentieux des loyers impayés et expulsion / assurance risque locatif
  • Contentieux des loyers commerciaux

Droit de la construction

  • Malfaçons
  • Garanties biennales et décennales

Le cabinet est également compétent en matière de cession de fonds de commerce.

En quelques mots ...

Comment se déroule une procédure d'expulsion locative ?

Le contrat de bail d’habitation met à disposition du preneur un local à usage d’habitation contre paiement d’un loyer mensuellement convenu et d’une provision pour charges d’occupation, susceptible de faire l’objet d’une régularisation annuelle (hors régime du forfait).

I. – FORMATION DU CONTRAT DE BAIL

Le bail est conclu par écrit et comprend un certain nombre de mentions formelles obligatoires, renforcées par la loi 2014-366 du 24 mars 2014, modifiée par la loi 2015-990 du 6 août 2015.

Plus spécialement, le bail doit comprendre des informations sur :

  • la surface habitable,
  • les loyers de référence,
  • le dernier loyer acquitté par le précédent locataire.

À défaut d’obtenir ces précisions sous un mois de la prise d’effet du bail, le locataire est en droit de mettre le propriétaire en demeure d’apporter ces précisions au bail.

Sans réponse du bailleur sous un mois ou si ce dernier refuse de répondre, le locataire peut saisir le tribunal d’instance compétent d’une demande de diminution de son loyer.

À l’entrée dans les lieux du locataire est établi un état des lieux contradictoire (qui peut être réalisé par un huissier de justice).

En cas de dégradations des lieux par le locataire à l’issue du bail, ce document servira de référence pour les demandes indemnitaires de remise en état justifiant la conservation par le propriétaire du dépôt de garantie.

À défaut d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et qu’il doit les rendre dans le même état que celui dans lequel il les a reçus.

 

II. – OBLIGATIONS NÉES DU CONTRAT DE BAIL

Le bailleur doit permettre au locataire d’occuper paisiblement un bien qui doit répondre aux attentes usuelles en termes d’habitabilité et de salubrité, contre le paiement du loyer et des charges prévues au contrat aux termes convenus.

Il incombe également au locataire de justifier de son obligation d’assurer le bien qu’il occupe.

En cas de non respect de ses obligations par le locataire, le propriétaire peut souhaiter recourir à la procédure d’expulsion.

 

III. – LA PROCÉDURE D’EXPULSION

Première étape : rompre le bail en cours devant le tribunal d’instance

En cas de non paiement des loyers et charges par le locataire ou de retards répétés de sa part, il est possible d’envisager d’introduire une procédure d’expulsion, généralement après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cette clause, fréquemment insérée dans les contrats de bail, permet de convenir que, si l’arriéré de loyer n’est pas régularisé sous un mois de la délivrance du commandement de payer, la rupture du bail est facilitée. En effet, le juge n’a plus qu’à constater que le bail est rompu en application de cette clause et à ordonner l’expulsion du locataire.

En l’absence de cette clause, il conviendra de solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement sera l’occasion d’obtenir contre le locataire un titre exécutoire fixant sa dette locative actualisée au jour du jugement ainsi que l’indemnité d’occupation prenant le relai du loyer une fois le contrat de bail rompu et tant que le locataire reste dans les lieux.

À l’audience, il est fréquent que le locataire demande au juge un délai pour apurer sa dette locative.

Deuxième étape : la reprise des lieux

Le jugement d’expulsion doit être signifié au locataire.

S’il est assorti de l’exécution provisoire, il sera susceptible d’exécution forcée, même si le locataire fait appel.

Puis, un commandement de quitter les lieux doit être délivré au locataire qui a alors deux mois pour déménager sous peine d’expulsion.

Il convient ensuite de solliciter le concours de la force publique pour fixer la date à laquelle l’expulsion pourra intervenir. Elle ne pourra cependant pas être effectuée pendant la trêve hivernale (du 15 octobre au 15 avril).

Passé un délai de deux mois, si la Préfecture refuse son concours, il est possible de réitérer la demande. Il est également possible de saisir le tribunal administratif d’une demande indemnitaire pour demander la prise en charge par l’État de l’ensemble des préjudices matériels découlant de ce refus de concours de la force publique.

Troisième étape : le recouvrement des loyers impayés

Le jugement d’expulsion fixe la créance du propriétaire.

Une fois cette décision de justice devenue définitive, il est possible de diligenter des voies de recouvrement forcé de type saisie attribution sur les comptes bancaires du locataire, par exemple. D'autres voies d'exécutions sont envisageables en fonction des situations particulières liées à chaque dossier.

Quatrième étape : le sort des meubles

Une fois l’expulsion effectuée, il doit être statué sur le sort des meubles laissés sur place éventuellement par le locataire.

Le juge de l’exécution est alors saisi pour autoriser le propriétaire à en disposer.

Une fois la décision définitive, les meubles peuvent être conduits en déchetterie.

Le bien immobilier pourra être remis en location.